Orakeldossier: Philipsdorp – Eindhoven

door: Haico van Nunen en Marion van de Mortel

Het orakel heeft gesproken….

Tijdens de renovatiebeurs in Den Bosch heeft er voor de eerste keer een ‘Orakel’ plaatsgevonden. Nu geen mythische verhalen maar concrete projecten met energiebesparing als thema en mogelijke oplossingen voor de dilemma’s.  De dilemma’s zijn zeer divers. Van monumenten waar aan de buitenzijde nagenoeg niets kan veranderen, tot aan de vraag welke ambities (reëel) haalbaar zijn. Het SEV roadshow team , dat als doel heeft om corporatie-managers te stimuleren om de woningvoorraad te verduurzamen, geeft haar visie op de dilemma’s.  In deze visie speelt de blik naar de toekomst vaak een grote rol. In deze serie van artikelen wordt telkens een project uit het orakel nader toegelicht. Welke dilemma’s spelen er en wat is de visie die hierbij past.

Philipsdorp Eindhoven

Het Philipsdorp bestaat uit 771 woningen. In de periode 1910-1915 zijn deze woningen gebouwd voor de werknemers van Philips. Toen, maar ook nu vormen ze een belangrijk deel van de stad Eindhoven. Woonbedrijf is bezig met een renovatie van deze woningen, die momenteel ongeveer 100 jaar oud zijn. De hoofddoelstelling van de renovatie is dat de kwaliteit (bouwkundige kwaliteit, wooncomfort en gebruikskwaliteit, veiligheid en energieprestatie) op peil wordt gebracht, met oog op het door exploiteren voor minimaal vijfentwintig jaar, en mogelijk veertig jaar. Dit wordt technisch uitgewerkt in onder meer een combinatie van isolerende maatregelen, mechanische ventilatie  en HR ketel, waarmee de woningen van label E/D naar label B gaan. Een belangrijk aspect in het totaal is de wens de cultuurhistorische waarde van de woningen in architectonische zin te behouden of beter gezegd ´terug te halen´. Dit stelt Woonbedrijf voor de vraag: hoe kan het voor bewoners aantrekkelijk gemaakt worden zodat ze kiezen voor energiebesparende maatregelen?

Daar komt bij dat het Philipsdorp een beschermd stadsgezicht is en sommige woningen zelfs een monument zijn. Niet alle gewenste kwaliteiten zijn daarmee eenvoudig te realiseren.  Bijvoorbeeld  het plaatsen van zonnepanelen of andere voorzieningen aan de buitenzijde van de woning behoort niet tot de mogelijkheden.  Tweede vraag, die hieraan is gekoppeld,  hoe is te stimuleren dat de bouwsector innovatieve oplossingen ontwikkelt voor beschermde stadsgezichten, beeldbepalende panden en monumenten?

Het Orakel spreekt

Deze dilemma’s zijn voorgelegd aan het SEV roadshow team.  De oplossing voor de beide dilemma’s zoals die door het roadshow team werd aangedragen is eigenlijk heel eenvoudig. Als het niet mogelijk is om zonnepanelen op de eigen daken te leggen, maak dan gebruik van ruimte elders in de wijk. En waar kan nu beter energie worden opgewekt dan op het Philipsstadion? Deze ‘PSV-stroom’ is dan bedoeld voor bewoners van Philipsdorp, waarmee het voor bewoners van de wijk een voordeel wordt om juist daar in de wijk  te wonen en gebruik te maken van de duurzame energie (betrokkenheid).

De woningen bereiken met deze ingreep de levensduur van 120 jaar. In de komende jaren zal energie en de energiebehoefte een belangrijk onderdeel vormen van de kwaliteit van de woningen. Het is daarom zaak om de woningen op alle gebieden naar een hoger kwaliteitsniveau te brengen, ook energieopwekking. Er moet dus gezocht worden naar een manier om kwaliteit aan woningen toe te voegen, die gepaard kan gaan met geringe aanpassingen aan het uiterlijk van het gebouw.
In de Orakelsessie zijn nog een aantal suggesties gedaan die Woonbedrijf verder helpen bij het doorontwikkelen van haar aanpak. Benader energie niet als een op zichzelf staand aspect maar maak er een totaalplaatje van, waarbij energie een onderdeel uitmaakt. Kijk naar zaken waar mensen behoefte aan hebben en maak er een samenhangend pakket van. Koppel een schil renovatie bijvoorbeeld aan een interne verbetering. In de communicatie naar huurders niet alleen inzoomen op de energiebesparing maar op het gehele woonlastenplaatje. Het is een totaalrenovatie waar de totale kwaliteit verbetert. Daarbij ontstaat een wisselwerking tussen huur, energielasten en geleverde kwaliteit. Hierbij gaat het erom de juiste aspecten naar voren te brengen. In de Retail zijn hier hele afdelingen voor die de consument moet verleiden hun product te kopen, corporaties kunnen hier nog wat van leren.

Benieuwd naar meer Orakels? Kijk in het Orakeldossier.

Levensduur in perspectief

Gisteren las ik in een nieuwsbrief dat de oudste woning van Amsterdam was ontdekt. Het bleek om een huis te gaan dat gebouwd is in 1485. Dit gebouw is nu dus 527 jaar oud! De gevel die ervoor staat stamt uit 1800 en het is daarom altijd verborgen gebleven dat het hier om de oudste woning van Amsterdam gaat. Dit betekent echter niet dat alle woningen meer dan vijfhonderd jaar oud worden. Dit pand is toch wel een van de uitzonderingen, die vanwege locatie en culturele gronden behouden is gebleven. Maar het laat wel weer goed zien dat gebouwen door de tijd heen worden aangepast. Onderhoud en verbetering zijn onlosmakelijk verbonden met de levensduur van een gebouw. Ergens in de negentiende eeuw is er een nieuwe gevel voor geplaatst. En de ontdekking zou nu niet gedaan zijn als er geen verbouwing op de planning stond.
Wat dit voorbeeld eigenlijk laat zien is dat er geen maximum levensduur van een woning is. Wel kunnen we op zoek gaan naar een referentiewaarde die de gemiddelde levensduur beter benadert. Deze woning in Amsterdam is dan de positieve uitzondering, die een lange levensduur heeft. Net als dat er ook uitzonderingen zullen zijn die onder het gemiddelde liggen. Natuurlijk worden er ook woningen vroegtijdig gesloopt, maar dat is vaak beperkt.

Er is een discussie gaande over welke gemiddelde levensduur er moet worden aangehouden. Woningcorporaties hanteren een (financiële) levensduur van 50 jaar en vanuit de milieuberekening wordt 75 jaar als standaardwaarde gehanteerd 1). Eerder onderzoek 2) heeft uitgewezen dat een gemiddelde levensduur van 120 jaar verklaarbaar is.

Deze oudste woning toont nog maar eens dat levensduur in perspectief moet worden gezien. Er is geen absolute levensduur van een gebouw, aan het einde van de levensduur valt het gebouw niet spontaan uit elkaar. De levensduur hangt samen met het bouwen, gebruiken, onderhouden en verbeteren van de woning. Hierin worden telkens keuzes gemaakt om iets wel of niet doen. De gemiddelde levensduur is bedoeld om de keuze makkelijker te maken en gebouwen te kunnen vergelijken. In kosten, milieuaspecten of andere kwaliteiten. De praktijk houdt zich niet aan dat gemiddelde, maar het vormt wel het vertrekpunt voor studie, visie en vooral begrip. De vraag is echter wat is nu een bruikbaar gemiddelde levensduur voor de woningbouw in de Nederlandse situatie? Wie het weet mag het zeggen……

1) Bepalingsmethode Milieuprestatie Gebouwen en GWW-werken, SBK, 01-07-2011
2) Assessment of the Sustainability of Flexible building. The Improved Factor Method: service life prediction of buildings in the Netherlands, applied to life cycle assessment, H. van Nunen, 2010.

Levensduur aan kop

Duurzaamheid is een belangrijk begrip, zeker in de bouw. Maar er zijn wel heel veel verschillende opvattingen over hoe je naar duurzaamheid moet kijken. Gaat het over materiaal gebruik, over energiegebruik, of speelt er nog meer? In het onderzoek uitgevoerd door Bouwkennis geeft gemiddeld 60% van de respondenten aan dat levensduur een aspect is dat de duurzaamheid van een product bepaalt. Op een tweede plaats, met een groot verschil, staat de recyclebaarheid (20%). Opmerkelijk is dat alle marktpartijen het belang van levensduur even groot achten, terwijl dit bij recyclebaarheid veel meer verschilt.

Het is een goed teken dat marktpartijen levensduur als thema onderkennen. Het betekent echter niet dat alle producten een lange levensduur moeten krijgen. Juist kort cyclische producten of producten die in grote mate van smaak afhankelijk  zijn zouden wellicht een korte(re) levensduur moeten krijgen. Het realiseren van een lange technische levensduur gaat in tegen de functionele levensduur van het product. Dit gaat dan weer in tegen de opvattingen zoals die uit het onderzoek naar voren komen. Het is goed dat levensduur als thema onderkend wordt. Nu nog zorgen dat de er een juiste invulling aan gegeven wordt. Het betekent in ieder geval dat er over levensduur nog veel te vertellen is.

klant of bewoner: korte termijn versus lange termijn

Het gelijknamige artikel gaat in op de verschillende keuzes die gemaakt worden bij een renovatie. De vraag die in dit artikel centraal staat is of er gekozen wordt voor kwaliteit op de korte termijn of kwaliteit op de lange termijn. Hier wordt het dilemma tussen de gebruiker die vooral geïnteresseerd is in de veranderingen op de korte termijn en de eigenaar/ beheerder die ook voor de lange termijn kwaliteit voor de bewoner probeert te borgen duidelijk. Dit gaat niet alleen over het kwaliteitsniveau, maar ook het onderscheid in de onderdelen waar onderhoud op wordt gepleegd. Voor de bewoner ligt dat eerder op binnen afwerking of de uitrusting (keuken, douche) terwijl voor de beheerder juist structurele componenten een rol spelen (gevel, dak). Misschien dat de oplossing verscholen  ligt in het opsplitsen van een basispakket en een optiepakket. De basis geeft aan wat er minimaal plaats moet vinden, de opties bieden voor gebruiker en beheerder de mogelijkheid om woningen individueel te benaderen. Zo kan ervoor de lange termijn een kwaliteit worden geboden, maar waar ook voor de korte termijn een draagvlak wordt verkregen.

Lees hier het volledige artikel.

 

begrippen maken feiten overbodig -3

Door: Martin Liebregts en Jelle Persoon

De cycli van de kwaliteitsaanpassingen

De aandacht voor de bestaande woningvoorraad en voor de kwaliteitsaanpassing ervan is in de directiekamers van woningbeheerders nog vaak te gering. Het spitst zich nog te veel toe op de jaarlijkse vaststelling van de onderhoudsbudgetten. Ondanks de wetenschap dat de te verwachten gemiddelde leeftijd van woningen honderdtwintig jaar is (1). Over de kwaliteit van de nieuwbouw wordt tegelijkertijd eindeloos gediscussieerd. Over de kwaliteit van één procent van onze woningvoorraad – de nieuwbouw – worden bijeenkomsten op alle niveaus belegd, terwijl de bestaande voorraad met zo’n negenennegentig procent het moet doen met een begrotingskantlijn. Een dergelijke houding is mede ontstaan door de kortetermijnvisie op de levensduur van de voorraad (vijftig jaar). Na de gereedkoming van een woning is men bezig met het AFSCHRIJVEN in plaats van het optimaliseren van de te leveren kwaliteit in een veranderende samenleving.

begrippen maken feiten overbodig -1

door: Martin Liebregts en Haico van Nunen

De afgelopen veertig jaar zijn er voortdurend nieuwe termen bedacht om de kwaliteitsinjectie in de bestaande woningvoorraad een naam te geven. Veel woorden hebben in de hoofden van betrokkenen de basis gelegd voor uiteenlopende oplossingen, waarbij al of niet de aanpak van de wijk een rol speelde. In willekeurige volgorde: woningverbetering, rehabilitatie, renovatie, sanering, revitalisatie, hoogniveaurenovatie, transformatie, opplussen, groot onderhoud (plus), kleine beurt, e’novatie, facelift. Het rijtje zal lang niet compleet zijn. Je moet jaren meelopen om nog gevoel en overzicht te hebben op al deze verhullende begrippen. Natuurlijk weerspiegelt elk begrip een tijdgeest. De context van belangen en ideeën maakt duidelijk wat ermee bedoeld wordt. Er komen voortdurend nieuwe synoniemen bij om de tijdgeest te kleuren. Maar dat wil niet zeggen dat er onder deze veranderlijke tijdgeest geen basisbegrippen kunnen bestaan.

Deze notitie tracht hiervoor een aanzet te geven. De begrippen over de kwaliteitsaanpassing richten zich op de aard en omvang van de ingreep. Om allerlei ideologische beschouwingen verder de ruimte te geven, maar wel buiten de begripsomschrijving te laten, stellen we drie begrippen voor:

Levensduur verlengen of verkorten?

Het maken van een afweging voor bouwen, renoveren of slopen is complex. Verschillende invloeden spelen daarbij een rol. Soms tastbaar, soms te berekenen, maar soms is het gewoon een gevoel. Op het vlak van duurzaamheid is het nu nog vaak een gevoel, maar het is ook te berekenen, zodat het gevoel onderbouwd wordt?

Honderdtwintig jaar

Om duurzaamheid goed uit te kunnen drukken, is een horizon nodig waarbinnen de opgave bekeken wordt. Voor de Nederlandse woningmarkt is de gemiddelde, te verwachten levensduur vastgesteld op 120 jaar (1). Binnen deze termijn is het aannemelijk dat een vastgelegde doelgroep in de woning kan functioneren, inclusief alle benodigde aanpassingen door de tijd. In deze periode van 120 jaar wordt de woning gebouwd, gebruikt, onderhouden, gerenoveerd en uiteindelijk weer afgebroken. De vraag hierbij is, hoe ‘duurzaam’ de woning is. Het beoordelen van materialen en producten gebeurt op basis van een Levens Cyclus Analyse. Hierbij worden alle emissies die veroorzaakt worden door het materiaal meegerekend, van winning van de grondstof, via productie, gebruik en uiteindelijk afdanking van het materiaal. Er zijn verschillende methoden om dit uit te drukken, waarvan de Eco-Indicator (2) er een is, waarbij de uitkomst kan worden uitgedrukt in milieupunten (Ecopunten). Op basis van een rekenvoorbeeld wordt duidelijk hoe de milieubelasting van een gebouw door de tijd is opgebouwd. In figuur 1 is de milieubelasting weergegeven ten opzichte van de jaren. De blauwe lijn laat het verloop van de milieulast zien. Er is onderscheid te maken in drie perioden: bouwen: 6.750 Pt (ofwel 29 procent), gebruiken: 11.250 Pt (ofwel 50 procent) en slopen: 4.500 Pt (ofwel 21 procent). Dit betekent dat bij een gemiddelde levensduur van 120 jaar, en toegepast in een gebruiksscenario, heeft een woning 22.500 Ecopunten.